La imagen de una mujer de 87 años obligada a abandonar la casa en la que ha vivido siete décadas ha provocado una enorme conmoción. Detrás de ella existe, sin embargo, una historia mucho más compleja: una inversión inmobiliaria, un contrato de 1956, años de litigios, una sentencia firme y una pregunta incómoda sobre dónde termina el derecho del inquilino y dónde comienza el del propietario.
Hay casos en los que la fuerza de una imagen amenaza con eclipsar la complejidad de los hechos.
Maricarmen Abascal tiene 87 años y llevaba alrededor de siete décadas viviendo en un piso de la calle Alcalde Sáinz de Baranda, junto al Retiro. El miércoles 23 de septiembre tuvo que abandonarlo después de varios intentos de lanzamiento, una fuerte movilización vecinal y años de batalla judicial.
Es difícil contemplar la escena sin sentir empatía por quien deja atrás la que ha sido prácticamente toda su vida su casa. Pero una cosa es un hogar y otra, jurídicamente, su propiedad.
Y entender esa diferencia resulta imprescindible para comprender qué ha ocurrido realmente.
La vivienda pertenece a Urbagestión Desarrollo e Inversión S.L., una sociedad española constituida en 2005 dedicada a la gestión, promoción y asesoramiento de inversiones inmobiliarias. Está administrada por Ricardo Alonso Fernández y Fernando Alonso Fuentes y la propia compañía rechaza su caracterización como «fondo buitre», presentándose como una pequeña empresa dedicada, entre otras actividades, a operaciones inmobiliarias.
Su condición de empresa dedicada a invertir y obtener rentabilidad puede resultar relevante para entender la operación. No convierte por sí misma esa actividad en ilícita.
Un alquiler que comenzó en 1956
El origen del caso se remonta mucho antes de que existiera Urbagestión.
El contrato original de la vivienda fue suscrito en 1956 por el padre de Maricarmen. Tras su fallecimiento se produjo la subrogación de su esposa y, posteriormente, Maricarmen continuó ocupando la vivienda.
Durante décadas pagó el alquiler. Por tanto, el procedimiento que finalmente provocó su salida no nació de un impago.
El conflicto era mucho más técnico: determinar si aquella sucesión de subrogaciones permitía mantener indefinidamente vigente un contrato nacido bajo una legislación muy distinta de la actual.
Los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985 están sometidos al complejo régimen transitorio establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Entre otras cuestiones, la norma limitó las posibilidades de sucesión en las antiguas rentas y estableció excepciones para determinados supuestos de edad y discapacidad.
Ese fue el terreno jurídico sobre el que se produjo el enfrentamiento. Y no fue una cuestión evidente desde el principio.
Maricarmen también ganó en los tribunales
Hay un dato fundamental para entender el caso: la Justicia no dio automáticamente la razón a la propiedad. Maricarmen consiguió inicialmente una resolución favorable.
El Juzgado de Primera Instancia número 90 de Madrid rechazó en enero de 2022 la pretensión de Urbagestión de recuperar la vivienda por expiración del arrendamiento y condenó inicialmente a la empresa al pago de las costas.
Urbagestión recurrió.
La Audiencia Provincial terminó revocando aquel criterio y considerando extinguida la relación arrendaticia. Después continuaron los recursos hasta que la decisión adquirió firmeza.
Es decir, la empresa no recuperó la vivienda mediante una decisión unilateral ni porque dejara de reconocer el alquiler de Maricarmen de un día para otro: acudió a los tribunales, perdió inicialmente y continuó litigando hasta que obtuvo una resolución judicial que reconocía su derecho a recuperar la posesión. Ahí reside una diferencia esencial.
Puede discutirse si la ley debería ofrecer una protección mayor a personas de edad avanzada en situaciones como esta. Puede debatirse incluso si la regulación de las antiguas rentas resulta socialmente adecuada. Pero mientras la norma sea la vigente, la cuestión que los tribunales tenían que decidir era si aquel contrato continuaba jurídicamente vivo.
Y finalmente resolvieron que no.
Una vivienda comprada como inversión
Urbagestión adquirió el inmueble en 2018. Algunas informaciones publicadas sitúan el precio de adquisición en aproximadamente 247.000 euros y calculan actualmente un valor muy superior tomando como referencia estimaciones del mercado inmobiliario en Retiro. Esas valoraciones actuales son estimaciones comerciales y no equivalen a un precio efectivo de venta, por lo que conviene diferenciarlas.
Lo indiscutible es la naturaleza económica de la operación. Una compañía especializada en inversiones inmobiliarias adquirió un activo cuya situación arrendaticia consideró susceptible de extinguirse conforme a la legislación, defendió esa interpretación ante los tribunales y terminó obteniendo una resolución favorable. Eso es una inversión inmobiliaria.
Que su resultado genere una plusvalía tampoco demuestra por sí mismo ningún hecho reseñable: la búsqueda de rentabilidad forma parte de la propia naturaleza de una inversión privada.
La cuestión jurídicamente relevante sería otra: si para obtenerla se incumplió la ley o se vulneraron derechos vigentes de la arrendataria. Y, después de años de litigios y resoluciones contradictorias, la posición de la propiedad acabó siendo respaldada judicialmente.
¿Le exigieron realmente pasar de 500 a 2.650 euros?
También aquí conviene extremar la precisión. Durante estos días se ha repetido que la empresa pretendió elevar a Maricarmen el alquiler desde aproximadamente 500 hasta 2.650 euros.
Urbagestión lo niega. La compañía asegura que nunca exigió esa cantidad como incremento de la renta de su contrato antiguo y sostiene que, una vez discutida la continuidad del arrendamiento, se trasladó a la representación de Maricarmen —a petición de ésta, según la empresa— una posibilidad de nuevo contrato por aproximadamente 1.650 euros, que supondría, afirma, un descuento significativo respecto al valor de mercado que manejaba la propiedad. La abogada de Maricarmen ha confirmado a Público la existencia de esa propuesta de alrededor de 1.650 euros.
La diferencia no es menor. No es lo mismo elevar unilateralmente una renta vigente hasta una cantidad imposible de asumir que considerar terminado un contrato antiguo y negociar posteriormente las condiciones de uno nuevo.
Maricarmen no podía afrontar aquella cantidad con sus ingresos. Eso explica que la alternativa no prosperase. Pero que una renta resulte económicamente inasumible para un arrendatario tampoco implica por sí solo que el propietario esté jurídicamente obligado a establecerla conforme a su capacidad económica.
Las ofertas que llegaron cuando el desahucio era inminente
En las horas anteriores y posteriores al lanzamiento aparecieron diferentes propuestas para intentar mantener a Maricarmen en la vivienda.
Una escritora que pidió permanecer en el anonimato comunicó el 22 de septiembre, apenas un día antes del lanzamiento, su disposición a aportar el dinero necesario para permitir que Maricarmen siguiera pagando la vivienda.
James Rhodes aseguró después del desahucio que había contactado con la propiedad y que se había ofrecido tanto a pagar un alquiler a precio de mercado como a comprar el piso para permitir que Maricarmen continuara residiendo allí. Su existencia está acreditada hasta ahora fundamentalmente por el propio testimonio público del pianista; no se han hecho públicos los términos completos de una eventual oferta contractual, el precio concreto de compra ni toda la correspondencia intercambiada.
También existe una controversia sobre las gestiones del Ministerio de Vivienda. Urbagestión sostiene que no recibió una oferta formal de compra y que la propuesta que recibió a través de Casa 47 respecto al alquiler fue verbal, por un máximo de 900 euros y sin concretar elementos esenciales del eventual contrato. El Ministerio sostiene una versión diferente y afirma que sí trató de negociar tanto la adquisición como una solución de alquiler.
A falta de la publicación de toda la documentación intercambiada, no resulta riguroso transformar dos versiones contradictorias en un hecho incontrovertible.
Y existe además una cuestión temporal importante: buena parte de estas iniciativas llegaron cuando el procedimiento judicial llevaba años desarrollándose y el lanzamiento era ya inminente. No estaban sobre la mesa cuando comenzó el conflicto en 2018.
El propietario tampoco está obligado a vender
Incluso si mañana apareciera un comprador dispuesto a pagar el precio de mercado, hay otra consideración que frecuentemente desaparece del debate. Tener una oferta no obliga a aceptarla.
La titularidad de una vivienda otorga, dentro de los límites establecidos por el ordenamiento jurídico, la capacidad de decidir si se vende, se alquila, se reforma o se mantiene.
Del mismo modo que adquirir una vivienda arrendada no permite ignorar los derechos contractuales de quien vive en ella, un arrendamiento extinguido tampoco atribuye al antiguo inquilino el derecho a determinar permanentemente qué debe hacer el propietario con su inmueble.
Esa distinción puede resultar incómoda en casos humanos especialmente difíciles. Pero sigue existiendo.
El último movimiento de Urbagestión
Y este viernes 25 de septiembre se ha producido un giro que obliga a actualizar nuevamente el relato.
Urbagestión ha comunicado que ha planteado al Ayuntamiento de Madrid incorporar la vivienda al programa municipal ReViVa, gestionado por la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo, con la intención declarada de hacer posible que Maricarmen vuelva a residir allí mediante una fórmula asequible.
La compañía sostiene además que la vivienda no está actualmente en venta y que la ha puesto a disposición de la EMVS y de los servicios sociales municipales para estudiar esa u otra solución. En el momento en que se anunció la iniciativa todavía no había respuesta definitiva del Ayuntamiento.
ReViVa no es una figura creada para este caso. Se trata de un programa municipal mediante el que un propietario cede temporalmente una vivienda a EMVS Madrid, sin perder su titularidad, a cambio de una renta garantizada. La empresa municipal la incorpora después al mercado de alquiler asequible. El Ayuntamiento señalaba este verano que el programa contaba ya con 219 viviendas.
Que la propuesta llegue después del desahucio permite preguntarse por qué no pudo alcanzarse antes una solución semejante.
Pero también introduce un hecho que debe incorporarse necesariamente a cualquier reconstrucción rigurosa: la propiedad está proponiendo actualmente una fórmula que permitiría el regreso de Maricarmen y la conservación de su titularidad sobre el inmueble.
Hogar y propiedad no significan lo mismo
Quizá el elemento más difícil del caso sea precisamente éste. Para Maricarmen, aquella vivienda es su casa. No simplemente un inmueble. Allí ha transcurrido prácticamente toda su vida.
Pero esa realidad emocional y personal convive con otra jurídica: durante todo ese tiempo la vivienda perteneció a otra persona y después a una sociedad mercantil. El pago de un alquiler concede derechos muy relevantes al arrendatario. Y el propietario debe respetarlos mientras existan.
No convierte, sin embargo, al inquilino en propietario. Ni el transcurso de décadas transforma automáticamente un arrendamiento en un derecho vitalicio sobre una vivienda determinada si la legislación y el contrato no lo establecen.
Ese principio tiene consecuencias especialmente duras en ciudades donde los precios inmobiliarios han crecido muy por encima de numerosos salarios y pensiones.
Una persona puede haber vivido durante décadas en un barrio y descubrir que, extinguida su relación contractual, sus ingresos ya no permiten acceder a una vivienda equivalente en esa misma zona. Es un problema social real. Pero de ahí nace una pregunta diferente.
¿A quién corresponde garantizar que una persona pueda seguir viviendo allí?
Una mujer de 87 años, con recursos limitados y décadas de arraigo en un barrio puede necesitar una protección pública extraordinaria.
La cuestión es determinar quién debe proporcionarla. ¿Debe un propietario privado asumir indefinidamente la diferencia entre lo que esa persona puede pagar y el valor económico que alcanza una determinada vivienda? ¿Debe ser la Administración quien garantice una alternativa residencial, subvencione parte del alquiler, medie con la propiedad o incorpore la vivienda a programas públicos como ReViVa?
Son preguntas distintas de determinar quién es el propietario. Y confundirlas conduce a plantear el problema de manera equivocada. El derecho a una vivienda digna y la protección de las personas vulnerables constituyen responsabilidades esenciales de los poderes públicos.
Eso no equivale necesariamente a reconocer un derecho indefinido a permanecer en una vivienda concreta, cualquiera que sea su propietario, su ubicación, el valor que haya alcanzado o la situación jurídica del contrato.
Un caso menos sencillo de lo que parece
Nada de esto resta gravedad humana al momento en que Maricarmen tuvo que abandonar su casa. Tampoco convierte cada decisión empresarial de Urbagestión en la única posible ni impide preguntarse si una solución pactada podría haberse alcanzado mucho antes.
Pero los hechos conocidos muestran una realidad bastante más compleja que el enfrentamiento entre una anciana y una empresa inmobiliaria.
Hubo un contrato nacido en 1956. Hubo sucesivas subrogaciones. Hubo una empresa que compró una vivienda arrendada como inversión. Hubo una discrepancia jurídica. Hubo una primera sentencia favorable a Maricarmen. Hubo un recurso que terminó dando la razón a la propiedad. Hubo años de procedimiento. Hubo propuestas económicas que no prosperaron. Hubo otras iniciativas llegadas prácticamente en vísperas del lanzamiento cuyo alcance exacto todavía es objeto de versiones enfrentadas.
Y ahora existe incluso una propuesta de la propia propiedad para que la vivienda pase temporalmente a un programa municipal de alquiler asequible y Maricarmen pueda regresar.
Se puede considerar injusto que el mercado haya convertido determinados barrios de Madrid en lugares inaccesibles para una parte de quienes llevan toda la vida viviendo en ellos. Se puede defender una mayor intervención pública para evitar que las personas mayores tengan que abandonar su entorno. Y puede reclamarse a las empresas sensibilidad ante circunstancias excepcionales. Pero ninguna de esas discusiones debería requerir alterar los hechos. Una sociedad adquirió una vivienda, defendió judicialmente que el antiguo contrato había terminado y, después de años de litigios, obtuvo el reconocimiento de su derecho a recuperarla.
Maricarmen, por su parte, perdió jurídicamente el derecho a permanecer en aquella vivienda bajo el antiguo contrato.
Lo sucedido después pertenece ya a otro debate: cómo debe proteger una sociedad a quien no puede afrontar el precio que el mercado asigna al lugar en el que siempre ha vivido, sin convertir esa protección en una obligación ilimitada que recaiga únicamente sobre el propietario circunstancial de ese inmueble.
Quizá sea precisamente ahí, apartados los eslóganes, donde empieza la verdadera discusión que deja el caso Maricarmen.