Para quien lleva meses buscando piso, la discusión sobre la vivienda empieza por algo bastante sencillo: cuánto puede pagar y qué encuentra por ese dinero. Después vienen las renuncias. Alejarse del trabajo, seguir compartiendo casa, aplazar la mudanza. El debate político suele ir por otro lado. Se discute sobre fondos buitre, propietarios y capitalismo con una seguridad que rara vez aparece cuando toca explicar cómo se van a conseguir más viviendas asequibles.
La vuelta de las acampadas a Sol recuerda que han pasado quince años desde el 15M sin que el acceso a una casa haya dejado de ser una preocupación. Hay razones de sobra para protestar. También para preguntar a quienes gobiernan y a quienes encabezan las movilizaciones si sus propuestas van a mejorar la situación.
El Banco de España ofrece un dato que ayuda a entenderla. Entre 2022 y 2024, la creación de hogares superó la producción de vivienda nueva en entre 400.000 y 450.000 unidades. Más de la mitad de esa diferencia se concentraba en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga. La cifra no equivale a otras tantas familias sin techo. Indica que la construcción se quedó por detrás de las necesidades que iban apareciendo, especialmente en determinadas provincias.
Esas necesidades crecen por más motivos que el aumento de población. Cuando una pareja se separa, puede necesitar dos casas donde antes bastaba una. Un joven que se emancipa forma un nuevo hogar. Lo mismo ocurre con quienes se trasladan por trabajo. Si las viviendas disponibles apenas aumentan, cada nuevo demandante tiene que buscar entre las mismas opciones que los demás.
Ante este diagnóstico suele aparecer una objeción: ¿para qué construir más si hay casi cuatro millones de casas vacías? La pregunta tiene sentido. Lo que no podemos hacer es responderla sin mirar qué hay detrás de la cifra.
El Censo de 2021 del INE contabilizó 3.837.328 viviendas vacías, el 14,4% del parque. Para identificarlas recurrió al suministro eléctrico y al consumo registrado. Una vivienda sin contrato de luz o con un consumo inferior al equivalente a quince días de uso de una vivienda media de su municipio entraba en esa categoría. El procedimiento permite detectar casas que apenas se utilizan, pero no explica por qué están cerradas ni en qué condiciones se encuentran.
Su distribución importa tanto como su número. El 45% estaba en municipios de menos de 10.000 habitantes; las ciudades de más de 250.000 reunían el 10,5% de todas las viviendas vacías. No todas las primeras están lejos del empleo: hay municipios pequeños dentro de áreas metropolitanas. Tampoco faltan pisos desocupados en las grandes ciudades. Pero el total nacional no puede tratarse como una bolsa de viviendas disponibles para cualquiera que las necesite.
Una casa pendiente de rehabilitación, otra bloqueada por una herencia y un piso habitable cuyo propietario no quiere alquilar requieren soluciones diferentes. Recuperar ese patrimonio puede aliviar el problema en algunos lugares. Antes habrá que localizarlo, calcular lo que cuesta ponerlo en uso y comprobar si está donde la gente busca vivienda. Una casa vacía a cientos de kilómetros no resuelve la búsqueda de quien tiene que acudir a trabajar cada mañana a Madrid.
La construcción plantea sus propias dificultades. El terreno puede estar ahí, a la vista de todos, sin que eso permita empezar una obra. Hace falta completar la ordenación urbanística, disponer de accesos y conectar agua, saneamiento y electricidad. Después llegan el proyecto, los permisos y la financiación. Entre un suelo previsto para un futuro desarrollo y una parcela lista para edificar puede haber mucho trabajo pendiente.
También cuenta lo que las normas obligan a hacer. Un garaje subterráneo exige excavar, construir su estructura y resolver la ventilación y los accesos. En un solar pequeño, la rampa se lleva una superficie considerable. Cabe preguntarse si tiene sentido exigir siempre esas plazas donde hay buen transporte público. Las alturas y los patios merecen una revisión igual de cuidadosa. Necesitamos casas con luz, ventilación y espacio suficiente, pero algunas exigencias pueden encarecerlas sin aportar una mejora proporcional.
Con las licencias ocurre algo más elemental. Un expediente que pasa meses esperando no solo retrasa la entrega: cuesta dinero. Un millón de euros dispuesto en un préstamo al 5% supone 50.000 euros al año en intereses, aunque la obra esté parada. Cumplir los plazos requiere personal, procedimientos claros y coordinación entre administraciones. La seguridad del edificio depende de que se compruebe bien el proyecto, no de cuánto tiempo pase en una mesa.
Y, una vez resueltos los permisos, alguien tiene que construir. El Banco de España recogía que en 2024 el 56% de las empresas de construcción encuestadas se veía afectado por la falta de mano de obra. Formar trabajadores y fabricar parte de los componentes en taller o en fábrica también puede ayudar a levantar viviendas. Son asuntos menos presentes en las pancartas, aunque de ellos dependa que una promoción llegue a terminarse.
Los impuestos y las tasas añaden costes, pero rebajarlos tampoco garantiza que el comprador se ahorre la misma cantidad. Si hay pocos pisos y muchos interesados, el vendedor puede mantener el precio. Las ayudas a la compra tienen un riesgo parecido: conceder más dinero sin ampliar las opciones disponibles puede contribuir a que los precios suban. Conviene tenerlo en cuenta antes de presentar cada ayuda como una mejora indiscutible.
La urgencia de quienes ya están pagando un alquiler explica el atractivo de limitarlo. Y los límites pueden funcionar para ese propósito. Konstantin Kholodilin revisó en 2024 un total de 112 estudios empíricos publicados y encontró que suelen contener las rentas de las viviendas reguladas. Pero la revisión también recogió efectos adversos: retirada de pisos del alquiler, menor mantenimiento o inquilinos que renuncian a mudarse para no perder un contrato favorable. Los trabajos estudian normas y países distintos; sus resultados sirven para anticipar riesgos, no para asegurar que todos se producirán de la misma manera en España.
San Francisco ilustra esa dificultad. Rebecca Diamond, Timothy McQuade y Franklin Qian observaron que la ampliación del control de rentas ayudó a los inquilinos afectados a permanecer en sus viviendas. Al mismo tiempo, los propietarios sujetos a la medida redujeron un 15% su oferta de alquiler mediante ventas y otras transformaciones. Las casas seguían existiendo, pero una parte había dejado de estar disponible para alquilar.
En Cataluña hay discrepancias que merece la pena explicar. Jofre-Monseny, Martínez-Mazza y Segú estimaron que la regulación de 2020 redujo las rentas entre un 4% y un 6% respecto a lo que habría ocurrido sin ella, sin encontrar una caída de la oferta durante el periodo estudiado. Monràs y García-Montalvo calcularon una bajada media próxima al 5%, acompañada de alrededor de un 10% menos de nuevos contratos.
Este segundo trabajo encontró además que algunos alquileres situados por debajo del precio de referencia subieron moderadamente, mientras bajaban los que lo superaban. Los autores interpretan que la salida de parte de las viviendas más caras empujó a algunos demandantes hacia las más baratas, aumentando la competencia por ellas. El beneficio, por tanto, no se repartía igual entre todos los inquilinos.
Estos resultados aconsejan mirar más allá de la renta media. Una familia puede ganar estabilidad y pagar menos mientras otra sigue sin encontrar piso. También hay que interpretar con cuidado el número de contratos: puede disminuir porque se retiren viviendas o porque sus ocupantes permanezcan más tiempo en ellas. La evaluación debe aclarar qué está ocurriendo, especialmente con quienes tienen menos ingresos.
Algo parecido sucede cuando se habla de los fondos buitre. La expresión se utiliza con tanta amplitud que acaba mezclando fondos de inversión, empresas inmobiliarias, bancos, Sareb y propietarios particulares. Tampoco es lo mismo contar dueños que contar pisos. Un arrendador puede tener una vivienda y otro miles.
Un informe de Consumo y el CSIC difundido en abril de 2026 estimaba que alrededor del 61% de las viviendas de alquiler habitual pertenecía, conjuntamente, a particulares con dos o más inmuebles alquilados, personas jurídicas y entidades públicas. Convertir ese porcentaje en la cuota de los fondos buitre sería falsear su significado. Dentro caben desde un particular que alquila dos pisos hasta una empresa o una entidad pública.
Eso no resta importancia a los grandes propietarios donde realmente la tienen. Una empresa con varios edificios en un barrio puede condicionar las opciones de sus vecinos aunque su peso en el conjunto de España sea pequeño. Para valorar esa influencia hacen falta datos locales y examinar sus prácticas. Señalar abusos está justificado; atribuirles toda la crisis exige pruebas que no aporta una etiqueta.
Las propuestas de expropiación deben examinarse con la misma atención. La Constitución exige una causa justificada de utilidad pública o interés social, indemnización y cumplimiento de la ley. Habría que identificar las viviendas, calcular el coste y explicar cómo se financiaría. Si los pisos ya están alquilados, su incorporación al parque público puede mejorar las condiciones de quienes viven en ellos, pero no crea alojamiento para otra familia. Si están vacíos y pueden ocuparse, sí amplía las opciones. Ambas actuaciones pueden tener una finalidad social, aunque resuelven problemas distintos.
Mirar fuera de España permite salir de una discusión demasiado cerrada sobre sí misma. Japón interesa por su forma de facilitar la construcción. La OCDE destaca una regulación urbanística flexible, que permite combinar usos y admite viviendas en numerosas zonas comerciales. El sistema ayuda a adaptar los barrios cuando cambian las necesidades. Un anuncio de alquiler por 500 euros puede llamar la atención, pero su interés depende del tamaño, la antigüedad y la ubicación del piso. La enseñanza más útil está en las reglas que permiten aumentar la oferta.
Auckland cambió en 2016 la ordenación de buena parte de su suelo residencial para admitir más densidad. Una investigación estimó que seis años después los alquileres habrían sido aproximadamente un 28% más altos sin esa reforma. No significa que bajaran un 28%: el estudio compara lo ocurrido con un escenario estimado sin el cambio normativo. Aun con esa cautela, el resultado invita a estudiar dónde podrían caber más viviendas dentro de barrios ya urbanizados.
Austin y Buenos Aires muestran otras posibilidades. La documentación municipal de Austin recoge una bajada interanual del alquiler del 5% al cierre de 2024, en un contexto de aumento de la oferta. En Buenos Aires, la Universidad de San Andrés y Mercado Libre registraron un fuerte crecimiento de los anuncios tras la derogación de la ley de alquileres. No todo puede atribuirse a una sola decisión, y la inflación argentina exige distinguir entre una bajada real y una subida inferior a la del resto de los precios. Pero ambos casos ayudan a entender que la oferta puede crecer construyendo o recuperando viviendas que habían dejado de alquilarse.
Viena suele citarse desde posiciones diferentes. Su intervención pública es amplia, pero conviene explicar en qué consiste. La ciudad cuenta con unas 220.000 viviendas municipales y alrededor de 200.000 cooperativas o subvencionadas. Estas últimas no son necesariamente del Ayuntamiento. Una parte esencial del sistema son las entidades de lucro limitado, cuyos alquileres se calculan para cubrir suelo, construcción, financiación y gestión.
El trabajo empieza antes de la obra. El fondo de vivienda adquiere y prepara terrenos, y la ciudad reserva suelo para promociones asequibles. Los concursos valoran el coste, la arquitectura, el impacto ambiental y las condiciones de vida que ofrece el proyecto. Participan entidades de lucro limitado y promotores privados que asumen compromisos sobre calidad, costes y alquileres. Así se actúa sobre el precio de producir la vivienda, además de sobre la renta que pagará su ocupante.
El acceso tiene condiciones, entre ellas requisitos de ingresos y residencia según el programa. Tampoco se acaba el gasto cuando se entregan las llaves: los edificios necesitan reparaciones y rehabilitación. Viena ha sostenido ese esfuerzo durante generaciones. Copiar una limitación de precios sin hacer el resto difícilmente reproducirá sus resultados.
La gestión merece atención también en España. En abril de 2025, el PP de L’Hospitalet denunció que, de las 250 viviendas de alquiler social gestionadas por el Ayuntamiento, solo once familias estaban al corriente de pago. Añadía que había catorce pisos vacíos y más de 2,3 millones de euros acumulados en impagos. Es una denuncia de la oposición municipal, no una auditoría independiente, y debe presentarse como tal.
No se trata solo de lo ocurrido en ese ayuntamiento. Si una familia se queda sin ingresos, hay que ayudarla antes de que acumule un alquiler tras otro sin pagar. Y si hay un piso público vacío mientras otras familias esperan, habrá que explicar por qué y, si necesita arreglos, poner una fecha para terminarlos. La vivienda pública necesita una gestión que se ocupe de cobrar, de ayudar a quien no puede pagar y de adjudicar los pisos con criterios claros. Gestionarla bien también es cuidar de quienes aún no han conseguido una.
Después de recorrer estas cuestiones, cuesta aceptar que el debate vuelva siempre a las mismas promesas. Parte de las fuerzas que recogieron el descontento del 15M ha tenido responsabilidades de gobierno. Podemos entró en el Ejecutivo con el PSOE y Sumar ocupó después el lugar de socio de coalición. En 2023, el Gobierno situó su plan de alquiler asequible en 184.000 viviendas. Un compromiso de ese tamaño exige explicar cuántas están ocupadas, cuántas se construyen y cuántas siguen pendientes. Anunciar una parcela o comprometer financiación no equivale a entregar una casa.
Comunidades y ayuntamientos tienen también mucho que responder, incluidos los gobernados por el PP. Sus competencias en urbanismo y vivienda son decisivas. Pero repartir responsabilidades no puede convertirse en la manera de que nadie asuma las suyas. Sánchez y sus socios deben rendir cuentas por lo que han hecho, igual que quienes gobiernan Madrid u otras administraciones.
La exigencia alcanza a las organizaciones que encabezan las protestas. El Sindicato de Inquilinas pide en su programa una reducción del 50% de los alquileres, contratos indefinidos y expropiaciones. Incluye además una afirmación tajante: «Construir más casas no es la solución».
A la vista de los datos, esa negativa necesita una explicación. Si la alternativa consiste en recuperar viviendas vacías y turísticas, habrá que concretar cuántas pueden incorporarse, dónde están y si bastan para atender la demanda. Reducir las rentas a la mitad obliga a explicar cómo se mantendrán los edificios y qué incentivos habrá para seguir ofreciendo pisos en alquiler. La defensa de quienes sufren abusos merece apoyo; sus propuestas económicas merecen examen.
La Coordinadora Juvenil Socialista va más allá. En una entrevista publicada por Somos Madrid, una de sus militantes vincula la participación en Sol con un proyecto marxista revolucionario que aspira a abolir la propiedad privada y construir una organización comunista de masas. Reconoce también que la visibilidad de estas semanas ha despertado interés por incorporarse a sus filas. La movilización por la vivienda les sirve, por tanto, para extender su proyecto político.
No sería correcto describirlo como un simple apoyo a Sánchez. La organización critica al PSOE y a Sumar, y su representante afirma que participa como un colectivo más, sin pretender apropiarse de la acampada. Pero quienes acuden porque no pueden pagar un piso tienen derecho a distinguir entre esa necesidad y el programa de quienes quieren representarlos. Compartir una protesta no obliga a compartir un proyecto revolucionario.
Los ejemplos de otros países muestran que hay margen para actuar sin esperar a sustituir todo el sistema económico. Se puede ampliar el parque público, facilitar la construcción, rehabilitar viviendas y mejorar la protección de los inquilinos. Cada medida necesita presupuesto, plazos y una evaluación de sus resultados. Descartarlas de antemano porque no encajan en una ideología estrecha las posibilidades de quienes necesitan una solución.
En 2011 había jóvenes en Sol que querían poder irse de casa y formar una familia. Quince años después, algunos se acercan a los cuarenta sin haber conseguido la estabilidad que buscaban. No se les puede pedir que esperen indefinidamente, ni a otra promesa electoral ni a una revolución. Lo que necesitan es poder pagar un lugar donde vivir.