El aumento de los recursos destinados a vivienda no basta, por sí solo, para corregir uno de los principales desequilibrios de la economía española. BBVA Research valora positivamente que el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 eleve su presupuesto hasta los 7.000 millones de euros, pero sostiene que la cuantía seguirá por debajo de la media europea y que la falta de consenso entre administraciones amenaza con limitar su alcance.
La conclusión aparece en el Observatorio Inmobiliario publicado por el servicio de estudios del banco en noviembre de 2025. El informe describe un mercado marcado por la escasez de vivienda disponible, el encarecimiento sostenido de los precios y una construcción que, pese a crecer, continúa muy lejos de cubrir la creación de nuevos hogares.
BBVA Research calcula que la demanda insatisfecha acumulada entre 2021 y 2025 alcanzó los 625.000 hogares. Sus previsiones apuntaban entonces a que la construcción de vivienda nueva crecería un 10% en 2025 y un 12% en 2026, una evolución positiva pero insuficiente para cerrar esa brecha. En su escenario, el déficit acumulado desde 2020 se acercaría a las 725.000 viviendas en 2027 y el ritmo de edificación solo habría respondido al 48% de los nuevos hogares creados.
Ese desajuste explica, según el informe, por qué los precios pueden seguir subiendo incluso si las ventas se enfrían. BBVA proyectaba un incremento medio del precio de la vivienda del 10% en 2025 y del 7% en 2026. La oferta no crece al ritmo que exige una población con más hogares, unas rentas de alquiler cada vez más elevadas y una demanda que continúa respaldada por el empleo, los salarios y unos tipos de interés más bajos que en los años anteriores.
En ese contexto, el banco considera insuficiente el esfuerzo presupuestario previsto. Los 7.000 millones del nuevo plan equivaldrían, de acuerdo con sus cálculos, al 0,4% del PIB, frente al 0,7% que atribuye a la media europea. Pero la advertencia de BBVA no se limita al dinero. El documento señala que la confrontación institucional dificulta alcanzar acuerdos con comunidades autónomas y ayuntamientos, precisamente las administraciones que intervienen en el suelo, las licencias, el urbanismo y una parte importante de la vivienda pública.
El informe es especialmente claro al advertir sobre las políticas que actúan sobre la demanda sin resolver antes el cuello de botella de la oferta. Las subvenciones y desgravaciones pueden aliviar situaciones concretas, pero, si hay pocas viviendas disponibles, también pueden trasladarse a los precios. “La mejor ayuda sería aumentar la oferta”, resume el estudio.
La empresa pública de vivienda tampoco aparece presentada como una solución automática. BBVA Research reconoce que puede ayudar a dinamizar la construcción de vivienda social, aunque apunta a riesgos financieros, operativos y políticos. Entre ellos cita la valoración de activos, la gestión de contratos, el reparto competencial con las comunidades autónomas y el largo plazo necesario para convertir anuncios y suelos disponibles en viviendas habitables. Además, recuerda que el sector público tropieza con obstáculos similares a los privados: falta de suelo finalista, escasez de mano de obra y burocracia administrativa.
La rehabilitación ocupa otro capítulo relevante. El banco considera necesario mejorar un parque residencial envejecido, pero cuestiona que las políticas aplicadas hasta ahora hayan logrado elevar de forma apreciable la oferta de alquiler. También advierte de que las condiciones exigidas pueden hacer inviables algunos proyectos en las zonas donde los precios son más altos.
La tesis de fondo no es que el Estado deba desentenderse del problema, sino que el presupuesto y las ayudas resultarán limitados si no se acompañan de cambios estructurales. BBVA Research reclama acelerar la transformación del suelo, reducir plazos de permisos y licencias, mejorar la rentabilidad de las pequeñas constructoras, actualizar los módulos de vivienda protegida y rebajar la incertidumbre regulatoria.